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【南充】《南充市物業管理條例(草案)》

來源:南充人大網  日期:2019-06-03

 第一章 總 則

第一條 為了規範物業管理活動,維護物業管理各方合法權益,改善人居環境,促進社會和諧,根據《中華人民共和國物權法》《物業管理條例》《四川省物業管理條例》等法律、法規,結合南充市實際,制定本條例。

第二條 南充市行政區域内物業管理及相關監督管理活動,适用本條例。 本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業、其他管理人按照合同約定或者業主通過自行管理等方式,對物業管理區域内的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域内的環境衛生和秩序的活動。 

第三條 物業管理應當遵循誠實守信、業主自治、依法監管的原則。

第四條 市、縣(市、區)人民政府應當将物業服務納入本地現代服務業發展規劃、社區建設和社會治理體系,建立物業管理綜合協調和目标責任機制。鼓勵采用新技術、新方法提高物業管理專業化水平,促進物業服務行業健康發展。

第五條 市人民政府房地産行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作,主要履行下列職責:   

(一)研究制定物業管理相關政策措施;   

(二)建立物業管理信用信息平台,開展物業服務企業信用考評;   

(三)指導、監督物業管理招投标活動;   

(四)負責全市住宅專項維修資金的交存、使用和監督管理;   

(五)組織開展前期物業的承接查驗和物業管理相關培訓工作;   

(六)指導、監督物業管理協會開展物業管理工作;   

(七)負責協調處理物業管理重大投訴案件;   

(八)法律、法規規定的其他職責。

 第六條 縣(市)人民政府房地産行政主管部門負責本行政區域内物業管理活動的監督管理工作,主要履行下列職責: 

(一)指導街道辦事處、鄉(鎮)人民政府履行物業管理活動的監督管理職責;   

(二)開展物業服務質量檢查、評定;   

(三)負責新建住宅物業交付使用、前期物業服務合同、臨時管理規約、物業服務合同以及物業承接查驗備案;   

(四)負責事權範圍内住宅專項維修資金的交存、使用和監督管理;   

(五)征集、核查和監管物業服務企業及其執(從)業人員的信用信息,并接受查詢;   

(六)建立相關物業管理檔案;   

(七)法律、法規規定的其他職責。   

第七條 市、縣(市、區)人民政府相關部門應當做好下列工作:   

(一)自然資源和規劃行政主管部門負責督促建設單位按照規劃設計要求完善相關配套設施建設,協調處理因配套設施未完善而産生的矛盾糾紛;   

(二)城市管理行政執法部門負責查處物業管理區域内的違法建設、違規裝修、損壞綠地、違反環境衛生管理規定的行為;   

(三)發展改革行政管理部門負責規範物業服務收費,監督檢查價格公示,查處違規收費行為;   

(四)公安部門負責指導物業管理區域内治安防範工作,依法調處治安糾紛,查處違法犯罪案件。 其他相關職能部門應當按照各自職責,依法做好物業管理活動的服務和監督工作。   

第八條 街道辦事處(鄉、鎮人民政府)主要履行下列職責:   

(一)組織、指導成立業主大會、選舉業主委員會,指導和監督業主大會、業主委員會履行職責;   

(二)負責業主委員會備案; 

(三)組織成立臨時物業管理委員會;   

(四)協調社區建設與物業管理的關系,調解處理物業管理糾紛,組織召開物業管理聯系會議;   

(五)協助采集物業服務企業信用信息,開展業主滿意度調查;   

(六)指導和監督物業管理項目的交接;   

(七)法律、法規規定的其他職責。   

街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當根據工作需要,指定專職人員,負責指導和監督物業管理活動。 居(村)民委員會應當協助街道辦事處(鄉、鎮人民政府)開展物業管理有關的工作。 

第九條 街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當建立物業管理聯席會議制度。物業管理聯席會議由物業管理區域所在街道辦事處(鄉、鎮人民政府)負責組織,相關行政主管部門、居(村)民委員會、公安派出所、建設單位、物業服務企業、業主委員會或者業主代表、專業經營單位等有關方面參加,協調處理業主大會設立、業主委員會選舉和換屆、物業服務企業交接過程中出現的問題以及其他重大物業管理糾紛。 

第十條 自然資源和規劃、城市管理、住房和城鄉建設等相關行政管理部門應當在物業管理區域内顯著位置公布投訴、舉報受理方式,按照職能分工履行職責,及時受理業主和相關單位的投訴、舉報,依法調查處理違法違規行為。對實名投訴、舉報實行限時回複,為實名投訴、舉報人保密。 

第十一條 鼓勵業主大會或者其授權的業主委員會、建設單位、物業服務企業委托物業服務第三方評估機構,開展物業項目交接和查驗、物業服務标準和費用測算、物業服務質量評估等活動。

 

                                                                 第二章 業主、業主大會和業主委員會 

第十二條 在物業管理活動中,業主享有以下權利: 

(一)按照約定接受物業服務企業提供的服務; 

(二)監督物業服務企業履行物業服務合同、業主委員會的工作,向物業服務企業和業主委員會提出建議和質詢; 

(三)提議召開、參加業主大會會議,提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議; 

(四)選舉業主代表、業主委員會成員,并享有被選舉權; 

(五)依法使用物業共用部位、共用設施設備,對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用、收益情況享有知情權、參與決定權和監督權; 

(六)監督住宅專項維修資金的交存、管理和使用; 

(七)要求其他業主、物業使用人停止侵害業主共同利益的行為; 

(八)法律、法規規定的其他權利。 

第十三條 在物業管理活動中,業主應當履行以下義務: 

(一)遵守管理規約、業主大會議事規則,執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會做出的決定; 

(二)遵守物業管理區域内物業共用部位和共用設施設備的使用,以及公共秩序、環境衛生、園林綠化的維護等方面的管理規定; 

(三)按照國家有關規定交存住宅專項維修資金,并對符合使用住宅專項維修資金條件的事項進行确認; 

(四)按時交納物業服務費用; 

(五)遵守國家、省、市及管理規約有關房屋裝修、裝飾的規定; 

(六)配合、支持物業服務企業按照物業服務合同實施物業管理活動; 

(七)及時向物業服務企業、業主委員會提供聯系方式及其房屋出租、轉讓的準确信息; 

(八)法律、法規規定的其他義務。 業主不得以放棄權利為由不履行義務。 

第十四條 業主大會籌備組由房地産行政主管部門、街道辦事處(鄉、鎮人民政府)、居(村)民委員會、建設單位代表和業主代表組成。籌備組人數應當為單數,其中業主代表人數不得少于總人數的三分之二。建設單位注銷或者拒絕參加籌備組的,相應增加業主代表。籌備組組長由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)代表擔任。 籌備組中的業主代表由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)或者居(村)民委員會組織業主推薦或者自薦産生。 籌備組成員應當自成立之日起7日内,将成員名單和工作職責在物業管理區域内顯著位置公示,公示時間不得少于7日。業主對籌備組中業主代表有異議的,可以向街道辦事處(鄉、鎮人民政府)提出,街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當回複。 街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當對籌備組成員進行培訓。前期物業服務企業應當配合籌備組開展工作。 

第十五條 籌備組中的業主代表應當同時符合下列條件: 

(一)遵守臨時管理規約,按時足額交納物業服務費及其他相關費用; 

(二)按規定交存或續交住宅專項維修資金; 

(三)無違章搭建建(構)築物、無損壞房屋承重結構、破壞房屋外貌或者擅自改變物業使用性質等不當使用物業的行為; 

(四)本人及其配偶、直系親屬未在本物業管理區域開發建設單位任職。 街道辦事處(鄉、鎮人民政府)可以指定具有專業知識和服務能力的律師、其他人員或者機構協助籌備組工作。 

第十六條 籌備組工作經費和召開首次業主大會會議的經費應當由建設單位承擔。建設單位注銷的,可由業主自籌或者利用共有部分的經營性收入等其他方式籌集。 建設單位應當于物業承接查驗備案前,向街道辦事處(鄉、鎮人民政府)交存籌備組工作經費和首次業主大會會議經費。具體交存标準由物業所在地縣級房地産行政主管部門根據物業管理區域規模、業主人數和建築面積等因素核定。 街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應設立籌備組工作經費和首次業主大會會議經費專用賬戶。首次業主大會會議召開後,街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當将結餘部分轉入業主大會賬戶。 

第十七條 籌備組自成立之日起90日内組織召開首次業主大會會議。逾期未能召開的,應當在物業管理區域内顯著位置公告并說明理由,籌備組自公告之日起自行解散。 經街道辦事處(鄉、鎮人民政府)同意,可以延長期限,但延長時間不得超過90日。逾期仍不能組織召開首次業主大會會議的,籌備組自行解散,成立臨時物業管理委員會。 籌備組應當自業主委員會選舉産生之日起10日内,向業主委員會移交召開業主大會期間的全部資料後自行解散。 

第十八條 業主大會由物業管理區域内的全體業主組成,代表和維護物業管理區域内全體業主在物業管理活動中的合法權益,依照法律、法規和業主大會議事規則的規定履行職責。 業主大會是物業管理區域權利和管理責任主體,履行下列職責: 

(一)制定和修改管理規約和業主大會議事規則; 

(二)選舉、更換業主委員會委員,監督業主委員會工作; 

(三)确定物業管理方式,選聘、解聘物業服務企業; 

(四)籌集和使用住宅專項維修資金,并監督實施; 

(五)制定、修改物業共有部分管理、使用、經營等方面的規定; 

(六)法律、法規或者議事規則确定由業主大會決定的其他事項。

第十九條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。召開業主大會定期會議,應當于會議召開15日前将會議時間、議題、表決方式等内容書面告知街道辦事處(鄉、鎮人民政府)、居(村)民委員會,并在物業管理區域内顯著位置公示,公示時間不得少于15日。 有下列情形之一的,應當及時組織召開業主大會臨時會議: 

(一)經專有部分占建築物總面積五分之一以上且占總人數五分之一以上的業主向業主委員會書面提議的; 

(二)物業管理區域内發生物業服務企業停止服務等緊急事件或發生重大事故需要及時處理的; 

(三)業主委員會委員缺額人數超過委員總數二分之一以上的,或者業主委員會主任、副主任全部辭職、離任的; 

(四)管理規約或者業主大會議事規則約定需要召開業主大會臨時會議的其他情形。 發生前款規定的情形,業主委員會未及時組織召開會議的,由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)責令限期召開。逾期仍不組織召開的,由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)組織召開。 

第二十條 業主大會會議可采取集體讨論或者書面征求意見的方式進行。 采用集體讨論形式的,業主可以推選業主代表或者委托代理人參加。業主推選業主代表參加業主大會會議的,可以以幢、單元、樓層、物業類型為單位,推選業主代表。業主委托代理人參加會議的,應當出具書面委托書和受委托人身份證明,委托書應載明委托人、專有部分的面積、委托事項。 采用書面征求意見形式的,應當将表決票送交全體業主,由業主或者其委托的代理人實名簽署意見。 業主大會會議需要投票表決的,表決意見應當由業主本人或者委托的代理人簽名。提倡采用信息技術手段進行表決。表決結果應當在物業管理區域内顯著位置公示,公示時間不少于7日。 街道辦事處(鄉、鎮人民政府)、居(村)民委員會應當對業主大會會議的表決過程進行指導監督。 

第二十一條 業主委員會是業主大會的執行機構,由業主大會選舉産生,業主委員會委員實行任期制,由5至11人單數組成,每屆任期3年或者5年,連選連任******不超過兩屆。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選産生。 業主委員會可以設置候補委員,候補委員人數不得超過業主委員會正式成員人數的二分之一。候補委員的任職資格、候補順位、選舉産生規則和職務終止規則等内容在業主大會議事規則中規定。 

第二十二條 業主委員會履行以下職責: 

(一)執行業主大會的決定和決議,維護業主權益; 

(二)召集業主大會會議,報告物業管理實施情況; 

(三)代表業主與業主大會選(續)聘的物業服務企業簽訂物業服務合同; 

(四)聽取業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同; 

(五)監督管理規約的實施; 

(六)調解業主之間因物業使用、維護和管理産生的糾紛; 

(七)業主大會賦予的其他職責。 

第二十三條 業主委員會應當定期在物業管理區域内向業主公布下列情況和資料: 

(一)管理規約、業主大會議事規則; 

(二)業主大會和業主委員會的決定; 

(三)物業服務合同; 

(四)住宅專項維修資金的籌集、使用情況; 

(五)物業共有部分的使用和經營收益的收支情況; 

(六)業主大會和業主委員會工作經費的收支情況; 

(七)其他應當向業主公開的情況和資料。 

第二十四條 業主委員會會議應當有過半數委員出席,作出的決定必須經全體委員半數以上同意。 業主委員會的決定應當在作出之日起3日内在物業管理區域内顯著位置公告。 

第二十五條 經業主大會同意,業主委員會可以聘請執行秘書,負責處理業主委員會日常事務,聘用方式等事宜在業主大會議事規則中約定。 業主委員會主任、副主任、委員的工作補貼和執行秘書的薪酬,由業主大會決定。業主委員會應當妥善保管工作經費,每半年向業主書面公告收支情況。 業主大會可以聘請第三方專業機構對業主委員會的财務收支情況進行審計,審計報告應當在物業管理區域内顯著位置公示,公示時間不得少于7日。 

第二十六條 業主委員會任期屆滿90日前,應當書面告知街道辦事處(鄉、鎮人民政府)、居(村)民委員會。街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當指導業主委員會組織召開業主大會會議選舉産生新一屆業主委員會。 業主委員會任期屆滿仍未換屆改選的,街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當要求其限期改選;逾期不改選的,街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當成立換屆選舉小組,參照本條例業主大會籌備組相關規定,組織召開業主大會會議,選舉産生新一屆業主委員會。

 第二十七條 業主委員會委員有下列情形之一的,由業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權,罷免其委員資格: 

(一)挪用、侵占業主共有财産的; 

(二)索取收受建設單位、物業服務企業或利害關系業主提供的錢物和非法利益的; 

(三)利用職務之便要求物業服務企業減免本人或利害關系人物業服務費的; 

(四)洩露業主資料或者将業主資料用于與物業管理無關的活動; 

(五)任期内連續3次無故缺席業主委員會會議或者1年以上不交納物業服務費; 

(六)經業主委員會二分之一以上委員或者五分之一以上的業主提議撤銷其委員資格; 

(七)管理規約、業主大會議事規則約定的其他罷免資格的情形。 

第二十八條 在物業管理區域内有下列情形之一的,街道辦事處(鄉、鎮人民政府)可以組織成立臨時物業管理委員會作為臨時機構代行業主大會或者業主委員會職責: 

(一)不具備成立業主大會條件的; 

(二)具備成立業主大會條件但未成立,經物業所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)2次指導後仍不能成立的; 

(三)業主委員會不履行職責達1年以上或者者無法正常開展工作,需要調整或者重新選舉業主委員會,經物業所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)2次指導後仍不能調整或者重新選舉的。 

第二十九條 臨時物業管理委員會由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)組織成立,由業主成員以及街道辦事處(鄉、鎮人民政府)、公安派出所、社區居(村)民委員會、建設單位等派員組成。 臨時物業管理委員會人數應當為7至11人的單數,由業主代表以及街道辦事處(鄉、鎮人民政府)、公安派出所、社區居(村)民委員會、建設單位派員組成。其中,業主代表不得少于二分之一,由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)在業主中推薦産生。臨時物業管理委員會成員名單應當在物業管理區域内顯著位置公示。 街道辦事處(鄉、鎮人民政府)自臨時物業管理委員會成立之日起10日内将成立情況書面告知物業所在地的縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設行政主管部門。 臨時物業管理委員會應當适時組織業主召開業主大會會議,選舉産生業主委員會。臨時物業管理委員會應當自業主委員會選舉産生之日起10日内,與業主委員會辦理财務和相關資料移交手續後自行解散。

 第三章 前期物業管理 

第三十條 新建物業實行前期物業管理。在業主、業主大會,首次選聘物業服務企業之前,建設單位應當采取招投标方式選聘前期物業服務企業,并與之簽訂前期物業服務合同。投标人少于3個或者物業管理區域房屋總建築面積低于3萬平方米的,經縣級以上人民政府房地産行政主管部門批準,可以采取協議方式選聘前期物業服務企業。 前期物業服務合同應當對物業服務内容、服務标準、收費标準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等内容進行約定。

 第三十一條 新建物業交付使用前,物業服務企業和建設單位應當按照國家有關規定和前期物業服務合同約定,共同對物業共用部位、共用設施設備進行承接查驗。 物業承接查驗應當邀請業主代表以及物業所在地房地産行政主管部門參加,可以聘請相關專業機構協助進行。房地産行政主管部門應當以建設單位的項目規劃設計方案作為承接查驗标準,以國家及相關行業規範為依據對物業承接查驗工作進行監督。 未經承接查驗的,不得交付使用。物業服務企業不得承接未經查驗或者查驗不合格的物業。

 第三十二條 實施承接查驗的物業,應當具備以下條件: 

(一)建設工程竣工驗收合格,取得規劃、消防、環保等主管部門出具的認可或者準許使用文件,并經住房和城鄉建設行政主管部門備案; 

(二)供水、排水、供電、供氣、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按照規劃設計要求建成,供水、供電、供氣已安裝分戶計量裝置和控制裝置; 

(三)教育、郵政、醫療衛生、文化體育、環衛、社區服務等公共服務設施按照規劃設計要求建成; 

(四)道路、綠地、車位和物業服務用房等公共配套設施按照規劃設計要求建成,并滿足使用功能要求; 

(五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備取得使用合格證書; 

(六)同一住宅建設項目分期建設的,已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設置符合安全要求的隔離設施; 

(七)物業使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全; 

(八)法律、法規規定的其他條件。 物業承接查驗工作結束後,建設單位和物業服務企業應當簽訂物業管理承接查驗協議,作為前期物業服務合同的補充協議。 

第三十三條 物業服務企業應當自物業交接後30日内,持查驗文件及相關資料向物業所在地縣級人民政府房地産行政主管部門備案,并在物業管理區域内顯著位置公示。

 第三十四條 物業承接查驗檔案資料屬于全體業主所有,物業服務企業應當妥善保管,業主有權免費查詢。前期物業服務合同期限屆滿或者終止的,物業服務企業應當自合同期滿或者終止之日起十日内,在物業所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)監督确認下向業主委員會或者新選聘的物業服務企業移交物業承接查驗檔案資料。

 第四章 物業服務與管理 

第三十五條 物業服務企業應當具有獨立法人資格,具有承擔物業服務的能力和專業技術力量。 物業服務企業不得轉讓或者以出租、出借、挂靠等形式變相轉讓物業服務企業營業執照,不得将物業管理區域内的全部物業服務項目一并委托給他人。 物業服務企業在非注冊地承接物業服務項目的,應當到物業所在地市、縣(市)人民政府房地産行政主管部門登記。 

第三十六條 業主大會成立後,業主委員會應當與選聘的物業服務企業重新簽訂物業服務合同,前期物業服務合同自行終止。 物業服務合同應當對物業服務事項、服務标準、收費标準、物業服務用房、住宅專項維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權利義務、違約責任等内容進行約定。 物業服務企業應當自簽訂物業服務合同之日起30日内,向市、縣級人民政府房地産行政主管部門備案。 

第三十七條 物業服務企業應當将下列信息在物業管理區域内顯著位置公示并及時更新: 

(一)物業服務企業的營業執照、項目負責人的基本情況、聯系方式、服務投訴電話; 

(二)物業服務合同約定的服務内容、服務标準、收費項目、收費标準、收費方式等; 

(三)電梯、消防等專項設施設備的日常維修保養單位的名稱、聯系方式及維護保養情況等; 

(四)業主交納物業服務費用、公共水電費分攤、住宅專項維修資金使用、物業共用部位和共用設施設備經營收支等情況; 

(五)房屋裝飾裝修及使用過程中應當注意的安全事項; 

(六) 建築區劃内規劃用于停放汽車的車位、車庫的處置情況; 

(七)其他應當公示的信息。 

第三十八條 物業服務企業應當履行下列義務: 

(一)落實消防、安防人員和措施,确保消防、安防監控設施正常使用,做好物業管理區域内的消防、安防和人民防空工程維護管理工作; 

(二)負責業主共有道路及其他公共場地的清掃保潔,負責物業管理區域内的垃圾清運,維護物業管理區域的環境衛生; 

(三)對物業共用部位、共用設施設備進行養護、維修; 

(四)做好物業養護、維修、更新及費用開支的記錄,妥善保管物業檔案資料和有關财務賬冊,建立物業服務信息平台,為業主、物業使用人提供免費查詢服務; 

(五)實行二十四小時值班制,建立和完善物業服務工作應急預案,及時處理物業服務中的突發事件; 

(六)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他義務。

 第三十九條 物業服務企業不得有下列行為: 

 (一)擅自改變物業服務用房的用途;

 (二)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營; 

(三)擅自中斷供水、供電、供氣; 

(四)擅自增加收費項目,提高收費标準; 

(五)以部分業主拖欠物業服務費、不配合管理等為由,減少服務内容或者降低服務質量; 

(六)洩露業主、物業使用人信息; 

(七)其他損害業主、物業使用人權益的行為。

第四十條 物業服務合同期内,物業服務企業不得擅自調整物業服務收費标準。确需調整的,物業服務企業應當與業主委員會協商,并經業主大會同意。 

第四十一條 市、縣(市)人民政府房地産行政主管部門應當加強對物業服務企業從事物業服務活動的信用管理,建立物業服務企業信用管理制度,實行信用記分管理,開展服務質量考評,定期向社會公布,并提供查詢服務。 物業服務企業信用管理辦法由市人民政府房地産行政主管部門制定。 

第四十二條 市、縣(市、區)人民政府應當結合舊城改造和城鄉環境治理,制定老舊住宅小區物業改造規劃和年度實施計劃,完善公共配套設施設備,改善老舊住宅小區的綜合環境和物業服務。 老舊住宅小區具備專業化、市場化物業服務條件的,街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當組織、指導業主籌備召開業主大會會議,選舉業主委員會,由業主大會決定選聘物業服務企業實施管理或者自行管理。 老舊住宅小區不具備專業化、市場化物業服務條件的,物業所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當指導小區業主自行管理,做好環境衛生、綠化、秩序維護等工作。   

老舊住宅小區業主為滿足日常生活需要加裝電梯的,自然資源和規劃、住房和城鄉建設、質量技術監督、财政、應急管理等有關部門應當根據國家和省有關規定予以支持。 市、縣(市、區)人民政府應當對老舊住宅小區整治改造和物業管理相關費用給予适當補貼。

第四十三條 經業主大會決定,或者經專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意,可以對物業管理區域實施自行管理。 實行自行管理的全體業主應當通過管理規約就管理事項、管理實施方式、管理責任的承擔方式等事項共同作出約定。物業所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當對業主自行管理給予指導、協助。 

第五章 物業的使用與維護 

第四十四條 業主、物業使用人、物業服務企業應當按照房屋權屬證書載明的用途,或者規劃行政主管部門批準的設計用途,使用房屋、物業及公共建築和共用設施,不得擅自改變用途。 确需改變的,除遵守相關法律、法規及管理規約外,應當經有利害關系的業主書面同意,并依法辦理相關手續。改變公共建築和共用設施用途的,還應當經業主大會同意。

 第四十五條 物業管理區域内禁止下列行為: 

(一)損壞或者擅自改變房屋承重結構、主體結構等; 

(二)違法違規搭建建(構)築物,開挖、擴建地下室等; 

(三)侵占、損壞樓道、公共園林綠地等物業共用部位、共用設施設備等; 

(四)擅自改變房屋、綠地使用性質,破壞或者擅自改變房屋外觀等; 

(五)随意堆放、傾倒垃圾、雜物,以及高空抛物等; 

(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性物品,排放有毒、有害、異味物質等; 

(七)占用消防通道、封堵出入口通道,損壞或者擅自啟(停)用消防設施設備等; 

(八)超過規定标準排放油煙、噪聲或者産生振動等影響居民生活; 

(九)違反規定停放車輛,妨礙行人和其他車輛正常通行; 

(十)違反規定種植有毒有害植物或者飼養犬隻、家禽家畜等動物; 

(十一)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。 有前款所列行為之一的,物業服務企業、業主委員會應當及時勸阻、制止;勸阻、制止無效的,應當及時報告相關行政主管部門。相關行政主管部門應當及時受理和處理。 

第四十六條 業主、物業使用人裝飾裝修房屋,應當遵守房屋裝飾裝修安全、環保等規定,并事先告知物業服務企業。物業服務企業應當書面告知業主、物業使用人房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項,并進行現場巡查。 業主、物業使用人裝飾裝修房屋過程中産生的建築垃圾,由業主、物業使用人負責清理。委托物業服務企業清理的,應當約定清理的費用。 業主或者物業使用人因裝飾裝修過程不當,緻使小區的共用設施設備、園林綠化、道路、景觀以及相鄰業主利益受損,應當承擔修複和賠償責任。 

第四十七條 已經建成并交付使用的物業,物業管理區域條件允許并經業主大會同意,可以利用業主共有的道路或者其他場地劃定公共車庫(位),但不得占用消防通道、公共綠地。 公共車庫(位)的管理、收費等事項由業主大會決定。 

第四十八條 利用物業共用部位、共用設施設備經營所得收入扣除管理成本後屬于公共收益,歸全體業主所有。 前期物業服務期間,利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,公共收益的使用管理由建設單位和物業服務企業按照規定在前期物業服務合同或管理規約中約定。物業服務企業應當每半年公示物業共用部位、共用設施設備使用、收益情況。 業主大會成立後,利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,業主委員會應當制定本物業管理區域公共收益具體使用管理辦法并經業主大會表決通過。 經業主大會決定,公共收益可由物業服務企業代管或者業主委員會自行管理。業主委員會委托物業服務企業代為管理經營的,應當簽訂委托合同,并在合同中明确物業服務企業相關維護費、管理費在公共收益中所占的比例。 公共收益應當專戶存儲,單獨列賬。

 第四十九條 經專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意,可以在管理規約中約定,發生下列緊急情況時,需要對共用部位、共用設施設備進行維修、更新和改造的,啟用應急程序使用住宅專項維修資金: 

(一)外牆、屋面防水損壞造成滲漏的; 

(二)樓體外牆牆面有脫落危險,危及人身财産安全的; 

(三)供水、排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙,嚴重影響業主生活或者危及人身财産安全的; 

(四)電梯、消防、安防等共用設施設備存在嚴重安全隐患的; 

(五)其它危及公共安全和物業使用功能的。 應急情況下需要使用住宅專項維修資金的,物業服務企業應當配合業主委員會先行組織維修、更新和改造,業主委員會應當及時報告物業所在地房地産行政主管部門。房地産行政主管部門接到緊急情況維修申請報告後,應當在3個工作日内辦理相關手續。 應急維修工程竣工驗收後,應當将專項維修資金使用情況在物業管理區域内顯著位置公示,公示時間不得少于7日。 

第六章 法律責任 

第五十條 違反本條例規定的行為,法律、法規已有處罰規定的,從其規定。

第五十一條 業主逾期不交納物業服務費用的,物業服務企業可以通過口頭、電話、書面等方式催促其限期交納;逾期仍不交納的,物業服務企業可以依法申請調解或者提起訴訟。 

第五十二條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的,物業所在地的縣級以上房地産行政主管部門和街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主。 業主委員會不履行或者不正确履行職責的,由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)責令限期改正;逾期未改正的或者五分之一以上的業主提出集體罷免業主委員會的,由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)組織召開業主大會會議,決定有關事項或者選舉新的業主委員會。 

第五十三條 建設單位違反本條例規定,有下列行為之一的,由縣級以上人民政府房地産行政主管部門予以處罰: 

(一)違反本條例第十六條規定,拒不承擔籌備組工作經費和首次業主大會會議經費的,責令限期改正;逾期未改正的,處五萬元以上十五萬元以下的罰款。 

(二)違反本條例第三十條規定,未通過招投标的方式選聘前期物業服務企業或者未經批準,擅自采用協議方式選聘前期物業服務企業的,責令限期改正,給予警告,可以并處十萬元以下的罰款。 

(三)違反本條例第三十一條第一款規定,未進行承接查驗的,責令限期改正,處五萬元以上十萬元以下的罰款。 

(四)違反第三十一條第三款規定,将未經查驗或者查驗不合格的物業交付使用的,責令限期改正,處五萬元以上十萬元以下的罰款。 

第五十四條 物業服務企業違反本條例規定,有下列行為之一的,由縣級以上人民政府房地産行政主管部門予以處罰: 

(一)違反本條例第三十一條第三款規定,承接未經查驗或者查驗不合格的物業的,責令限期改正,處二萬元以上五萬元以下的罰款; 

(二)違反本條例第三十三條規定,未進行物業承接查驗備案的,責令限期改正;逾期未改正的,處一萬元以上三萬元以下的罰款; 

(三)違反本條例第三十五條第二款規定,轉讓或者以轉讓、出租、出借、挂靠等形式變相轉讓物業服務企業營業執照的,責令限期改正,逾期未改正的,處五萬元以下的罰款; 

(四)違反本條例第三十五條第二款規定,将一個物業管理區域内的全部物業服務項目一并委托給他人的,責令限期改正,處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;委托所得收益,用于物業管理區域内物業共用部位、共用設施設備的維修、養護,剩餘部分按照業主大會的決定使用;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任; 

(五)違反本條例第三十六條第三款規定,未進行物業服務合同備案的,責令限期改正;逾期未改正的,處一萬元以上三萬元以下的罰款; 

(六)違反本條例第三十七條規定,未公布或者更新物業服務相關信息的,責令限期改正;逾期未改正的,處二千元以上一萬元以下的罰款; 

(七)違反本條例第三十九條第一項規定,擅自改變物業服務用房用途的,責令限期改正,給予警告,并處一萬元以上十萬元以下的罰款; 

(八)違反本條例第三十九條第三項規定,擅自實施停水、停電、停氣的,責令限期改正,處一萬元以上三萬元以下的罰款;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任; 

(九)違反本條例第三十九條第六項規定,洩露業主、物業使用人信息的,責令限期改正,處五千元以上二萬元以下的罰款。 物業服務企業違反本條例第三十九條第四項規定,擅自提高物業服務收費标準的,由市、縣(市、區)價格主管部門依法查處。

 第五十五條 違反本條例第三十九條第二項規定,擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,由縣級以上人民政府房地産行政主管部門責令限期改正,給予警告,對個人處一千元以上一萬元以下的罰款,對單位處五萬元以上二十萬元以下的罰款;所得收益,用于物業管理區域内物業共用部位、共用設施設備的維修、養護,剩餘部分按照業主大會的決定使用。 

 第五十六條 業主、物業使用人違反本條例第四十五條物業使用禁止性規定的,由有關行政主管部門按照職責分工依法查處;造成損失的,依法承擔相應的民事責任。 第五十七條 違反本條例規定,房地産行政主管部門、街道辦事處(鄉、鎮人民政府)、其他有關行政主管部門及其工作人員,有下列情形之一的,由相應機關責令改正,對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分: 

(一)未按照規定履行監督管理職責,造成嚴重社會不良影響的; 

(二)未依法指導業主籌備成立業主大會的; 

(三)未按照規定公布投訴、舉報受理方式,或者對物業管理活動中的投訴、舉報不及時受理、辦理的; 

(四)發現物業管理區域内的違法行為或者接到違法行為報告,不及時依法處理的; 

(五)截留、挪用或者侵占住宅專項維修資金等資金的; 

(六)利用職務便利,獲取不正當利益的; 

(七)其他玩忽職守、徇私舞弊和濫用職權的行為。

 第七章 附 則 

第五十八條 本條例自 年 月 日起施行。


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