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伍三明:加強業主大會與業主委員會建設 推動将其納入政府采購服務

來源:華西都市報  日期:2017-10-10

人物:伍三明,成都三方市場調查有限公司總經理、四川省房協物業專委會副主任



                                                      圖為:四川省房協物業專委會副主任 伍三明



華西都市報記者專訪四川省房協物業專委會副主任伍三明,伍三明對社區物業服務管理工作推進提出四點建議:


一是政府。首先,《意見》相關規定如何落地,建議盡快啟動物業管理立法工作。通過法規明确社區治理範疇中社區黨組織、社區居委會、業委會和物業服務企業關系,進一步細化社區黨組織、社區居委會、業委會和物業服務企業在社區治理中具體職責;提升基層政府(含社區)提高社區治理的能力和水平,切實幫助社區落實對業主委員會、物業服務企業指導和監督能力建設。其次,建立與完善物業管理信用監管體系。一方面抓好物業服務企業信用監管,另外也要建立與完善業主委員會及委員信用監管,目前物業服務企業資質審批取消後,對物業服務企業準入市場即将放開,如何強化對物業服務企業事中監管、事後監管,亟需政府提出有力舉措。同時對業主委員會缺乏相應制約監督措施,實施對業主委員會及委員的信用監管,迫在眉睫。最後,推進業主大會設立工作和提升業主委員會規範運作能力。建議将業主大會設立納入政府目标考核,引導與提升業主委員會規範運作能力,加大對業主委員會考核力度,将業主大會建設以及規範業委會等事項納入社區治理類項目的政府購買社區公共服務目錄中去。

二是社區。中央13号文件下發後,提出了社區物業服務的新概念,在加強與完善社區治理工作中,傳統的社區與物業管理之間的關系發生重大變化,這對于當前社區工作是一個全新的挑戰。我建議,社區可從從三個方面推進工作:首先是利用13号文件精神及相關政策,落實設立環境和物業管理委員會,确定人員,解決人财物問題,克服人員少、法規基礎薄弱和人員流動性強等因素;其次,推進黨組織建設和社區居委會與業委會交叉任職,雙流區在推進社區治理向商品房延伸工作中,創新性的提出了在條件成熟的商品房小區,構建“社區黨組織+小區黨支部(黨小組)組織架構,在雙流區範圍内商品房小區居住的黨員,到居住地社區報到。另外雙流區還提出了“211”模式,就是業主大會+業主代表大會,業主委員會和小區監督委員會。雙流作為試點,成效評估後,可形成經驗推廣;最後,建立社區黨組織、社區居民委員會、業主委員會和物業服務企業四位一體的議事協調機制,這種機制運作成熟,四駕馬車形成合力,能大大提高社區事務解決效率,化解社區居民矛盾糾紛。

三是業主委員會。當前業主委員會的自身運作機制存在巨大問題。對于業主委員會的認識,不同群體認識不一,甚至在《成都市物業管理條例》起草過程中,有代表提出業主委員會需要不需要問題,但我認為,業主委員會是業主實現共同管理權的重要載體,是業主物權享有的重要體現,沒有業主委員會,業主實現與行使共同管理權就是紙上談兵,當前業主委員會建設既需要政府引導,也需要自身自我機體不斷完善。我建議:首先,業主委員會要加強政策法規學習,業主委員會的運作要在法律政策框架下運行,不能錯位、越位和缺位,要具有契約意識,特别是與物業服務企業簽訂的合同要嚴格遵守;其次是提高物業管理實務掌握能力,很多業主代表或業主委員會成員,對于物業管理知識嚴重匮乏,連物業服務合同和标準都不能掌握,更談不上監督物業服務企業;最後,應該積極配合社區黨組織和居民委員會開展社區治理工作,現在業主委員會不僅是物業管理主體,更是社區治理不可或缺的重要主體,重視自身在社區治理中的作用和地位。

四是物業服務企業。對于物業服務企業,我建議:首先要高度重視業主自治組織的帶來的挑戰和機遇。當前物業管理的風險和機遇不是互聯網+,也不是資本,我認為随着時代的發展,業主法律意識、消費意識的樹立與成熟,業主自治組織不斷建立與完善及成熟,業主崛起下現有的物業管理充滿着巨大的變數。中國物業管理協會和中國指數研究院組織2016年物業服務企業百強調查顯示,全國百強物業服務企業管理的住宅物業管理項目有業主委員會的僅占到19.83%,不到兩成有業主委員會,其中還存在半數以上的“僵屍業主委員會”,真正發揮作用的不到一成,由此可見,物業管理市場競争幾乎沒有形成,深圳《住宅與房地産》前雜志總編張紅喜先生在《從失控到必然物業管理社區O2O反思錄中提出真正由業主組織主導的物業管理市場的交易流量幾乎可以忽略不計,優勝劣汰的物業管理市場競争機制幾乎失靈。因此,我判斷,現有開發商主導的物業服務市場在未來一定會被打破,而另一方面,由90%業主主導的市場即将開放,物業服務企業應該謀劃未來,未來風險與挑戰并存;其二,未來一定是質量取勝的時代,業主口碑是******的品牌,當前物業服務企業一定要形成品牌核心競争能力,制定以服務取勝的企業發展戰略,隻有這樣,未來90%的市場才真正屬于你;最後,在參與社區治理中,物業服務企業要高度重視黨建工作,可喜的是,我們看到越來越多的物業服務企業成立了黨組織,2017年6月,成都金房物業成立了黨組織,公司成立了黨委,并下五個黨支部,目前成都物業服務企業黨組織建設正有序開展。


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